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    融資成本和發行規模雙增長 房地產信托年化收益創新高

    2018-08-20 13:34? 來源:中國房地產網 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

    來源:中國房地產網

    財經365訊,在金融去杠桿的背景下,集合類信托成立整體萎縮,但房地產信托卻逆勢上揚。

    據用益信托網數據顯示,上周成立的集合信托產品中,房地產領域投資規模占比持續位居首位,共成立30款,募集資金達82.79億元,占總規模的57.05%,規模較前一周相比呈現持續上升趨勢。

    與成立規?!熬畤姟蓖?,房地產信托融資成本大幅上漲。

    “今年以來,房地產信托融資成本大幅提升了?!币晃恍磐泄救耸肯蛑袊康禺a報記者表示,11%的信托融資成本已經是上半年房企融資成本的普遍行情。

    該人士透露:“房企依靠信托融資的成本不能一概而論,模式不一樣,成本也不一樣,但從整體上來看,今年以來,房地產信托融資成本應該是大幅提升了,目前不乏年化收益率在12%~15%之間的產品,預計市場主流產品的年化收益率在11%左右?!?/span>

    同策研究院總監張宏偉對當下房企信托融資成本做了更細致的劃分,信托融資成本與融資期限、資金數量、抵質押措施等多種因素相關,但融資方的實力水平往往更被信托機構看重,因此大型房企和中小型房企依托信托進行融資的成本也不相同。據其介紹,目前中小房企的平均融資成本已高達12%~15%,而大型房企的融資成本也基本在8%~10%之間。

    對比2017年,相關資料顯示,房地產信托融資成本大多集中在6%~10%。也就是說,目前主流房地產信托年化收益率超過10%,已達近年的高點。

    伴隨著房地產信托的收益率持續走高,房地產信托項目兌付壓力也會逐漸上升,所以同時應以業務合規為基本原則,及時綁定核心交易對手及強化投后管理等手段防范風險。

    房地產信托

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    房地產信托市場近期持續升溫。用益信托網數據顯示,上周成立的集合信托產品中,房地產領域投資規模占比持續位居首位,共成立30款,募集資金達82.79億元,占總規模的57.05%。

    自今年以來,房地產信托迎來一波規模性增長。據用益信托網的數據統計顯示,截至8月14日,68家信托公司2018年共發行7201個信托產品,規??傆?2245.73億元;其中,信托資金投向房地產領域的信托產品共計2179個,規??傆?186.84億元,占據半壁江山。

    百瑞信托分析認為,在金融去杠桿和防風險等宏觀調控的影響下,較之去年,今年信托發行量雖然整體顯著萎縮,但房地產信托規模能維持較快增長。這主要是因為目前房企依舊存在較大融資需求,而銀行貸款、債券等融資渠道受阻,使得房地產信托需求增加。

    據中原地產研究中心的報告顯示,從房地產開發企業本年到位資金累計增速來看,從2017年3月開始,房地產開發商到位資金累計增速開始下滑。

    一位私募基金人士對中國房地產報記者分析稱,預計短期內房企融資需求依然存在并保持增長,因此短期內房企對信托融資的需求難以降低。

    據中國房地產報記者查詢,用益信托網上顯示8月14日當天最新發行的信托產品有7個,其中有4個產品的資金投向是房地產行業,融資主體中涉及恒 大、融創、新力等大型或實力房企,且房地產信托發行規模均較大。

    在8月14日成立發行的7個信托中,資金投向工商企業的有兩個信托產品,發行規模均為5000萬元,而投向房地產行業的4個信托產品的發行規模上線均達上億元。其中,由愛建信托發行的“恒 大珠三角瓜洲項目貸款集合資金信托計劃(三期)“的發行規模顯示為”至28060萬元“,產品期限為12~18個月,預期收益7.7%~8.4%;由四川信托發行的”新力惠州雅園項目集合資金信托計劃”的發行規模顯示為“至78000萬元”,產品期限最長12個月,預期收益為8.1%~8.9%。

    成本飆升

    在房企的融資結構中,銀行貸款占據絕對優勢,中期票據、公司債也被青睞,但是也有一些房企更加偏愛信托融資。

    相比信托高昂的融資成本,銀行貸款、中期票據、公司債等方式融資成本都更加低廉,多在4%~5%之間,為何這些房企還選擇成本更高的信托融資呢?

    從去年開始,房地產行業調控升級,監管部門明確規定要嚴控資金違規流入房地產行業,今年以來,房地產行業的融資監管只緊不松,房企用于投資境內房地產項目的海外發債被堵截、公司債被中止、銀行對于地產公司的融資業務收縮至低位,以信托為代表的“非標融資”成為很多房企的救命稻草。

    恒 大研究院副院長兼首席房地產研究員夏磊指出,2018年以來,金融監管進入新階段。從數據摸底性質的檢查,正式過渡到實質性的規范整治,在表外回表、非標轉標的大趨勢下,房企主要的融資渠道受到不同程度的影響。

    “一方面,企業銷售和投融資增速放緩,另一方面企業融資渠道也在不斷收窄,這就導致房企的資金面緊張?!币晃环康禺a行業研究人士分析稱,信托成為一些房企不得不選擇的融資渠道。

    用益信托認為,房地產企業的高杠桿屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資,同時在調控基調不變的背景下,再融資能力的分化會推高部分低信用等級房地產企業的信用溢價,從而進一步提升了部分房企的融資成本。

    在房企仍有較大融資需求、多個融資渠道又受阻的情況下,預計房地產信托規模有望維持一定幅度增長,成本進一步上升。

    在金融監管加強、去杠桿、去通道、信用緊縮的大背景下,2018年,房地產行業融資體系正在發生深刻變化,不僅關乎房企自身的命運,也影響著行業的走向。

    警惕房地產信托風險

    隨著房地產信托規模的迅速增長,風險也隨之而來。

    今年5月,中信信托針對“天房2號貸款集合資金信托計劃“的違約風險披露,引起市場極大關注,雖然天房集團最終如期兌付信托本金及利息,但該事件暴露出的房企現金流風險引人重視。

    監管部門對信托公司合規經營的要求也在不斷提高。據銀保監會公開信息不完全統計,今年以來,信托公司的涉房業務已成為監管機構處罰的重點領域之一,今年3~6月,深圳等地銀監局相繼對將信托資金違規用于房地產領域的信托公司作出處罰。

    百瑞信托研究員孔慧芳認為,監管部門對違規投向房地產項目的監管力度在不斷加大,因穿透檢查而開出罰單,說明監管部門實施信托產品上下穿透式監管的決心,下一步可能要進一步規范資金的投放。

    強監管態勢下信托合規風險不容小覷。她進一步指出,房地產是被調控的行業,監管不可能放任大量社會資金流入其中,今后對于房地產項目的監管可能更加嚴格,加上下半年政策性銀行收緊棚改貨幣投放政策、拿地成本上升以及個人購房貸款審批速度放緩等因素影響,房企資金回流速度進一步放緩,房企信用風險進一步積聚,信托公司開展房地產項目需要注意的風險點在逐漸增加。

    對于房企信托融資規模增長引發的風險,中誠信托方面指出,在當前政策調控更加收緊、市場空間發生轉移的情況下,信托公司開展房地產業務的思路也要相應優化調整,以在未來市場變化中占得先機?!耙盐招袠I周期變化中的股權投資機遇,充分挖掘購房款融資業務的潛力,同時要戰略布局存量房金融業務?!鲍@取更多財經資訊,請隨時關注財經365網站。

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